POLICY

広告・投資勧誘の基本方針

【はじめに】

 不動産投資は資産形成のニーズの高まりに対応し、個人向けの投資、資産形成商品として周知、広がりを見せています。
 われわれ投資用不動産を供給する事業者は、不動産投資市場の中核的な担い手として、良質な不動産ストックの形成を促進し、魅力的な都市・地域の創造を担う役割も担っております。
 実際、近年、多数の個人投資家の参画に伴い、不動産投資の市場規模も拡大しており、不動産投資市場の社会的な認知も益々高まってきております。
 それに伴い、投資用不動産を供給する事業者の社会的な責任も高まっており、業界として今後も持続的な発展を遂げていくためには、業界の健全性の向上、業界の信頼産業としての発展が、今まで以上に求められています。
 実際、令和2 年12 月15 日には賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律、いわゆるサブリース法の規制措置部分が施行され、誇大広告や不当勧誘の禁止の他、リスク等についての重要事項説明義務が法律で明記されることとなりましたが、このような立法の動きは、今、業界としての健全性の更なる向上が、極めて強く求められていることのあらわれといえます。
 そのため、業界として、宅建業法やサブリース法等の法令遵守はもとよりコンプライアンスの徹底、顧客の視点に立った業務の透明化や接遇意識の向上、携わる者の資質向上、人材育成の一層の推進、業務の適正化、トラブルの防止に向けた体制の充実などを図っていくことが肝要となります。
 特に営業活動の中心となる広告と投資勧誘については、これを適正に行うことが強く求められます。
 広告と投資勧誘の前線に立つ営業部門および営業員としては、投資家の保護と信用の向上を図ることをその基本姿勢とし、法令ならびに諸規則の趣旨、目的を正しく理解し遵守するとともに、高い社会常識、倫理観を持ち、プロフェッショナルとして誠実に業務に携わることが重要となります。
 以上の点を踏まえ、一般社団法人 「新しい都市環境を考える会」として、会員の皆様が広告と投資勧誘をおこなうにあたり広く参考にしていただくことを目的に、「広告・投資勧誘の基本方針」をまとめることといたしました。同方針の作成にあたっては、商品の性質上、宅建業法・サブリース法等の不動産販売における固有の規制のみではなく、金融商品の販売に係る規制にも倣い、これを作成することといたしました。
 広く活用いただき、業界の健全性、信頼の向上に寄与できれば幸いです。


【広告・投資勧誘の基本方針】

(誇大広告の禁止)
1、広告をするときは、下記事項について、著しく事実に相違する表示をし、又は実際より著しく優良であり、もしくは有利であるとお客様を誤解させるような表示を行わない。

 ① 物件からお客様が得られる賃料額、支払期日、支払方法、賃料額の改訂時期、賃料額の減額の可能性及び利回り
 ② サブリース事業者等の行う物件の維持保全の内容、頻度、実施期間等
 ③ 物件の維持保全の費用を負担する者及び費用の負担割合
 ④ サブリース契約を締結する場合、サブリース契約の期間、契約更新時期、借地借家法28 条に基づく更新拒絶の要件
 ⑤ 物件の将来の価格

(適合性の原則)
2、お客様の知識、経験、財産の状況及び投資目的に照らし、お客様の意向、実情に応じた適切な情報提供、投資勧誘を行うよう努めることとする。

(リスク説明)
3、お客様に商品やリスクの内容(特に下記事項)など重要な事項をわかりやすく説明し、十分に理解して頂けるよう努めること

 ① お客様が得られる賃料収入は減少するリスクがあること
 ② 賃借人が現れない等の事情によりお客様が賃料収入を得られない期間が生じる可能性があること
 ③ お客様が物件のサブリース契約(賃貸借契約)を締結した場合でも、
  ⅰ賃貸借契約期間中にサブリース事業者から契約を解除される可能性があること
  ⅱサブリース事業者から賃料の減額を求められる可能性があること
  ⅲお客様がサブリース契約の解約や更新拒絶をする場合には、借地借家法28 条所定の正当事由が必要とされ、サブリース事業者に対する金銭の支払が必要になる可能性があること
 ④ お客様に物件の維持保全費用(固定資産税・都市計画税、共用部分の管理費・修繕積立金、専有部分の修繕費用等)の負担が発生すること
 ⑤ 物件価格は将来低下する可能性があること

(正確な情報提供)
4、お客様の誤解を招くことのないよう、断定的判断の他、故意に事実を告げない行為、故意に不実のことを告げる行為等(具体例は下記のとおり)、不適切な勧誘は行わないこと

 ① 上記1 で列挙した各事項について、当該事項を告げない、又は事実と違うことを告げること
 ② 上記3で列挙した各事項について、あえて伝えず、メリットについてのみを伝えること
 ③ サブリース契約に関して、家賃見直しの協議で合意できなければ契約が終了する条項や一定期間ごとの修繕に応じない場合には契約を更新しない条項がある場合に、これらの条項の存在について告げないこと
 ④ サブリース契約において当初の数ヶ月間の借り上げ賃料の支払い免責期間がある場合に、このことについて説明しないこと
 ⑤ お客様に支払われる賃料が減額される場合があるにもかかわらず、断定的に、
  ⅰ「都市の物件なら需要が下がらないのでサブリース賃料も下がることはない」
  ⅱ「当社のサブリース方式なら入居率は確実であり、絶対に家賃保証できる」
  ⅲ「サブリース事業であれば家賃100%保証で、絶対に損はしない」
  ⅳ「家賃収入は将来にわたって確実に保証される」
  等の内容を伝えること
 ⑥ 原状回復費用をお客様が負担する場合もあるにもかかわらず、「原状回復費用はサブリース会社が全て負担するので、入退去で大家さんが負担することはない」等の内容を伝えること
 ⑦ 大規模修繕の費用はお客様負担であるにもかかわらず、「維持修繕費用は全て事業者負担である」等の内容を伝えること
 ⑧ 近傍同種の賃料よりも明らかに高い賃料設定で、持続的にサブリース事業を行うことができないにもかかわらず、「周辺相場よりも当社は高く借り上げることができる」等の内容を伝えること
 ⑨ 近傍同種の賃料よりも著しく低い賃料であるにもかかわらず、「周辺相場を考慮すると、当社の借り上げ賃料は高い」等の内容を伝えること

(自己開示、目的開示勧誘)
5、勧誘を行う際には勧誘に先だって宅地建物取引業者の商号又は名称、勧誘を行う者の氏名、勧誘をする目的である旨を告げずに、勧誘を行うことを禁止すること

(継続勧誘・再勧誘)
6、お客様が契約を締結しない旨の意思を表示した場合に、引き続き勧誘を行い、また、再度勧誘を行うことを禁止すること

(勧誘時間の配慮)
7、迷惑を覚えさせるような時間(お客様の承認を得ている場合等を除き、午後9 時から午前8 時までの時間帯)の電話又は訪問による勧誘を禁止すること

(勧誘の適正の確保)
8、契約の締結をさせ、又は契約の申込の撤回若しくは解除を妨げるために、面会の強要、事実上の拘束をするなどしてお客様に不安の念を抱かせたり、深夜或いは⾧時間の勧誘やお客様が勤務中であることを知りながら執拗な勧誘を行うなどしてお客様を困惑させることを禁止するのは当然のこととして、勧誘の適正を確保できるよう、会員企業は自社の役職員に対し十分な研修を行い、知識、経験、技能の習得に努めること

(相談・苦情)
9、販売、勧誘に関するお客様からの相談、苦情には誠意をもって適切に対応すること

【相談・苦情に関する情報共有態勢の整備】

 監督官庁である国土交通省、東京都及び各種相談窓口との連携を図り、相談、苦情の内容を定期的に情報共有することでモニタリングを行います。情報は会の中で共有し牽制を図ることで、再発防止に努める体制を整備します。

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